Inversiones Inmobiliarias Exitosas

Hoy les vengo hablar a mi punto de vista como están la situación actual de la inversión inmobiliaria, como está cambiando el panorama de cómo se invierte, como esto te afecta a ti, que oportunidades se pueden crear y como aprovechar estas oportunidades.

La inversión inmobiliaria está cambiando se está democratizando, bursatilizado. Antes solo un gran inversionista o empresa podía desarrollar grandes centros comerciales, desarrollos habitaciones, tenías que ser un Nelson para ser propietario de una nave industrial, Tenías que tener millones para poder hacer un hotel y llegarle a las masas. Esto está cambiando y creo que lo que estamos viendo es la punta de iceberg.  La inversión inmobiliaria y el acceso del pequeño inversionista al mercado se está facilitando y esto tendencia continuará creciendo.

Hoy en día yo puedo comprar con $50,000 pesos una participación en una Fibra de naves industriales, hoteles, centros comerciales, infraestructura publica, energías limpias renovables, departamentos, etc. Puedo tener un departamento por Airbnb u otra plataforma y ser tan visible y competitivo como una gran cadena de hoteles internacional. Puedo mandar publicidad dirigida a un cliente en los ángeles para venderle o rentarle mi propiedad desde la comodidad de mi oficina, algo que antes estaba restringido para las empresas con presupuestos millonarios. Estos cambios están sucediendo tan rápido que ya se nos hace cosa de todos los días.

En el futuro yo visualizo que la tecnología y las inversiones se deben de entrelazar más, dándonos opciones de inversiones que nunca habían estado al alcance de los pequeños inversionistas. Me imagino un futuro donde se pueda hacer crowdsourcing para hacer el centro comercial, nave, o parque temático enfrente de tu casa, en tu colonia, que los ciudadanos de las ciudades con su dinero voten por que desarrollos deban llevarse a cabo y que no sea dinero de un inversionista de Mexico o de otra parte del mundo.

En las bienes raíces como en gran parte de los negocios la información es clave, antes tenías que tener grandes corporativos y equipos de investigación para poder recabar la información que te ayudara a tomar decisión. Hoy con un presupuesto relativamente chico e iniciativa puedes revisar el mercado como un grande inversionista. Esta tendencia se ve más fuerte en estados unidos con herramientas como loophole, zillow, airdna entre otras, que tarde o temprano deben llegar a nuestro país.

Esta tecnología, y democratización de la inversión ya está generando mayor inversión mayor en el sector inmobiliario a nivel mundial, especialmente concentrado en países en desarrollo. Obviamente este crecimiento debe ir de la mano con la situación macroeconómica pero la realidad es que todavía falta mucha inversión por hacerse y hace falta capital que esté dispuesto de arriesgar en lo que cree, que aunque la participación de los bancos es muy necesaria considero más valiosa la participación de los medianos y pequeños inversionistas invirtiendo en los proyectos en los que creen.

El entorno macroeconómico para este próximo 2019 muestra varios retos y luces amarillas. Estados Unidos parece que podría tener una desaceleración, se están incrementando las tasas de interés y las guerras impositivas dan incertidumbre al mediano plazo. Esta desaceleración combinada con un apalancamiento histórico en las empresas estadounidenses pudiera generar una crisis. Por otro lado veo temas muy positivos en México y más aún en la región norte. Veo un TLC que nos va a acercar más a nuestro vecino del norte, a su vez estados unidos se aleja e impone aranceles en su mayor proveedor que es china. Esto debe traer como consecuencia mayor inversión manufacturera en México, USA, y Canadá. Los resultados del TLC yo ya los estoy viendo nosotros en mi empresa estamos renovando tratos que estaban parados algunos incluso de manera acelerada.  Hay mucha incertidumbre en las políticas mexicanas actuales, pero veo cosas positivas para nuestra región la disminución del IVA, isr etc si se llevan a cabo nos pudieran dar un crecimiento acelerado a corto plazo, a largo plazo ya veremos cuáles son los resultados.

La inversión inmobiliaria es un negocio intenso en capital, que puede llegar a ser muy riesgoso o seguro dependiendo de tu manera de invertir. Es un negocio 100% financiero donde se debe considerar la rentabilidad de tu inversión en el tiempo y compararlo contra alternativas de inversión como tasas de interés bancario, bonos, etc para saber si es o no atractiva para ti. El financiamiento como en cualquier negocio es una arma de doble filo, pero como la inversión inmobiliaria es altamente intensa en capital este va de la mano con la inversión inmobiliaria. Es una arma de doble filo porque si la sabes manejar y tienes un poco de suerte te puede llevar a apalancarte positivamente y hacerte de un patrimonio o utilidad con mucha menos inversión.

Hay varios tipos de inversiones inmobiliarias:

  • A Corto Plazo como es el desarrollo y venta de unos departamentos, casas, centro comercial por un margen en un periodo definido. (riesgo alto)
  • Especulativas compras algo que crees poder vender a un mejor precio a futuro. En este tipo de inversión el tiempo es un factor primordial ya que es diferente obtener un 50% de utilidad en 2 años a tenerlo en 10. (riesgo mediano o alto dependiendo si es apalancado)
  • Inversión renta patrimonial Es una inversión que se considera la retención y aumento de valor via la plusvalía y una renta fija que da el flujo a través la vida de la inversión (riesgo moderado o bajo)

Hoy nos vamos a concentrar un poco más en las inversiones con renta y que general valor a largo plazo a través de su plusvalía. Como acabo de mencionar los puntos más importantes en este tipo de inversión y que generan nuestra utilidad es la renta que vas a generar y la plusvalía de la misma. Creo que las mejores inversiones son las que tienen una equilibrio entre plusvalía y renta, ya que si se apuesta mucho por la plusvalía y un bajo ingreso se vuelve una inversión especulativa y aumenta la incertidumbre. Ejemplos de estos hay muchos tuvimos una crisis en el 2008 en estados unidos que se generó en gran parte a que todo un país estaba especulando con el valor de sus inmuebles y no consideraban los ingresos que generaban. Otro ejemplo de esto se da en las grandes ciudades como el DF donde hay mucho capital para invertir y la gente especula demasiado con los inmuebles sin considerar los ingresos que generan. Puedes ven en Polanco departamentos en renta que apenas generan suficiente ingreso a través de sus rentas para pagar prediales y mantenimientos. Una pequeña crisis económica o actualización de valores de mercado y muchos propietarios pudieran perder gran parte de su patrimonio, obviamente para algunos ha sido un gran negocio dependiendo en que parte de la ola iniciaste.

Creo que las medianas ciudades presentan oportunidades interesantes de inversión para el mediano inversionista, esto debido a que a diferencia del Ejemplo de la ciudad de México hay menos dinero en el mercado sobre-valuando las propiedades y por ende bajando rendimiento. La relación oferta demanda está más balanceada. Ciudades como en las que vivimos Tijuana, y Mexicali ahorita presentan oportunidades de inversión a precios razonables que pueden dan rendimientos atractivos.

Regresando al tema como identificar una buena inversión. Primero que nada tienes que tener un buen olfato y conocimiento del mercado. Como platicamos hace rato es cada vez más fácil tener información del mercado valores de inmuebles comparables, rentabilidades aproximadas etc. Busca algo que este en una zona que le veas potencial de plusvalía debido a la actual infraestructura publica y privada, futura infraestructura, carencias y necesidades de la zona. Si estas constantemente pendiente del mercado de vez en cuando vas a encontrar una buena inversión subvaluada. Este es la clave de un inversionista, tener buen olfato y saber seguir sus instintos. Siempre va a haber quién te diga que NO a tus proyectos e inversiones por una o otra razón y esto creo que se generaliza para cualquier giro de negocio ya sea el comercio, bienes raíces, o servicios. Pero lo que distingue a un buen inversionista de uno malo es uno investiga conoce su giro, y que cree en sí mismo y en sus decisiones. Si se debe considerar la opinión de los demás pero cuando estas convencido de algo, haz a un lado el ruido exterior y toma la decisión en base a sus instintos y tu conocimiento.

Equilibrio plusvalía, rendimiento

Como les comentaba no es suficiente encontrar un inmueble subvaluado o con potencial de plusvalía.  Para hacer un negocio inmobiliario redituable a largo plazo, tienes que buscar algo que te pueda dar una renta relativamente segura y constante durante la vida de la inversión. Este es el éxito del negocio inmobiliario en renta, tener este equilibrio entre rendimiento y plusvalía. Suena muy bien hasta aquí todo pero, ¿cuál rendimiento debo esperar para que se considere una buena inversión ¿Esta pregunta varía dependiendo de cada quien pero también hay números básicos que se deben considerar y estos van variando con el tiempo y el mercado. A continuación les hago una explicación.

Como les había comentado la inversión inmobiliaria es completamente financiera y se rige por los principios financieros. Las rentabilidades para ser consideradas atractivas varían dependiendo del ciclo macroeconómico en las que nos encontremos. Esto lo rigen los bancos centrales a través de sus tasas de interés en bonos emitidos por gobierno.  En México son los famosos cetes, también libor, y las tasas de bonos de la FED. Estos cuando se bajan o suben impactan a toda la economía ya que impactan en los rendimientos esperados por inversionistas institucionales, bancos, y empresas que emiten bonos. Como las empresas y negocios inmobiliarios son altamente demandantes de capital y gran parte de esto viene a través de deuda, cuando cambia las tasas de interés cambian los rendimientos esperados para poder tener un apalancamiento positivo. El apalancamiento es solo una palabra para decirle que tu rendimiento debe ser mayor a lo que te cobra el banco y de esa manera utilizas el dinero del banco para hacer dinero.

Inflación

En muchas industrias y casi para todo mundo la inflación es algo malo, pero para nosotros los inversionistas inmobiliarios es un arma a favor. La inflación aumenta nuestras rentas y aunque en términos reales la renta sigue siendo la misma este incremento nos ayuda. Nos ayuda porque los intereses que le pagamos al banco y los pagos que hacemos se mantienen fijos mientras nuestra renta aumenta. Hay muchos tipos de créditos tasas variables, tasas fijas, en pesos, dólares, pagos variables, pero el resultado siempre es el mismo la inflación aumenta nuestro ingreso y el pago se mantiene fijo. Pudiera entrar más a detalle en esto pero el resultado sea cual sea el tipo de crédito la inflación nos ayuda. Creo que la única excepción pudiera ser créditos tasados en UDIS o indicadores similares.

Indicadores financieros (VPN, VFN, TIR)

Como el negocio inmobiliario es un negocio financiero y abarca plazos largos de tiempo la suma resta normal margen, utilidad de un negocio no nos sirve para determinar si una inversión es redituable o no. Es diferente recibir 100,000 pesos hoy a recibirlos a lo largo de 5 años. Para esto tenemos que recurrir a indicadores financieros relativamente básicos y ampliamente conocidos como el Valor presente neto y la tasa interna de retorno. El valor presente neto en resumen nos ayuda para actualizar el valor del dinero en el tiempo, por ejemplo puedo actualizar el valor de una renta o pronosticar cuanto va a costar una renta en el futuro considerando la tasa inflación. Me puede ayudar a decir a cuanto debería de vender mi casa hoy que compre hace 10 años para que no pierda su valor relativo a la inflación o algún otro porcentaje. Esta misma ecuación utilizada en todos los flujos y dejando como variable el rendimiento nos da la TIR. Para no complicar más las cosas, lo único que tienen que saber de la TIR es que nos da un retorno promedio de la inversión como si fuera una tasa de interés o retorno que nos da una inversión considerando todos los flujos de la misma.

Les dejo aquí un ejemplo de una inversión en Balbuena para Airbnb y la presentación

– Ejemplo Inversion Airbnb  ⬇ ⬇ ⬇ ⬇ ⬇ ⬇
https://drive.google.com/open?id=1sNUPLN_RnCD2W975zd3V9iFxHbQzwA6B

– Presentación Inversiones Inmobiliarias Exitosas  ⬇ ⬇ ⬇ ⬇ ⬇ ⬇
https://drive.google.com/open?id=1HQmN1Xd-cR8yXwV0AnZBi4i0LCudTx8Z

 

Ing. Daniel Cadena Ruvalcaba
Socio Director

Inmobiliaria y Fraccionadora Cadena S.A de C.V

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